Wszystko, co musisz wiedzieć o zerwaniu umowy najmu i uldze najemcom podczas COVID

To dziwny czas dla nas wszystkich, ale w środku globalnej pandemii koronawirusa jest to szczególnie dziwny czas dla najemców i właścicieli. Jeśli obecnie wynająć mieszkanie lub w domu, najlepszą rzeczą, jaką możesz zrobić, aby się chronić, jest zapoznanie się ze swoimi prawami.

Oczywiście, podobnie jak większość rzeczy podczas COVID-19, prawa najemcy nie są do końca proste. Większość właścicieli nie ma klauzuli COVID, w związku z czym wielu najemców nie ma pewności, co mogą, a czego nie mogą zrobić.

Czy jako najemca masz prawo zerwać umowę najmu? Co musisz zrobić, aby zakwalifikować się do program pomocy dla najemców ? (A jeśli tak, to co jest program pomocy najemcy?)

Odpowiedzi na wszystkie te często zadawane pytania dotyczące wynajmu w okresie COVID (i nie tylko) znajdują się poniżej, prosto od prawników i agentów nieruchomości, którzy wiedzą, o czym mówią.

Jakie masz prawa jako najemca?

Generalnie najemcy mają wiele praw—Masz prawo do mieszkania nadającego się do zamieszkania, nie możesz być dyskryminowany ze względu na rasę, seksualność, płeć lub niepełnosprawność, a większość stanów ma nawet limity depozytów najemców. Według Zoom prawny , najemcy mają również prawa, jeśli chodzi o eksmisję.

Nawet jeśli złamiesz umowę najmu- co jest po prostu wymyślnym żargonem dotyczącym naruszenia jednego z warunków umowy najmu— Nadal masz prawo do zawiadomienia o eksmisji. Masz również prawo do określonego czasu, w którym masz możliwość spłacenia niezapłaconego czynszu lub odszkodowania za wszystko, co zostało zrobione w celu naruszenia umowy najmu. Powiedz, że ramy czasowe to 30 dni; masz 30 dni na nadrobienie niezapłaconego czynszu (jeśli zalegasz i przegapiłeś płatność) lub zapłacenie za coś w domu, który zepsułeś. Ramy czasowe to nie zawsze 30 dni; należy ustalić ramy czasowe według twojego stanu lub alternatywnie w umowie najmu, którą podpisałeś.

W tym czasie właściciel nie może eksmitować. Gdy minie wyznaczony termin, a czynsz lub odszkodowanie nie zostaną zapłacone, wynajmujący może wszcząć postępowanie eksmisyjne, formalnie przechodząc przez system sądowy.

Związane z: Czy będzie druga kontrola bodźca koronawirusowego?

Cała ta rozmowa o eksmisji nie jest ściśle związana z COVID. W czasie COVID właściciele nie mogli eksmitować swoich najemców. Jednak moratorium na eksmisję, które zostało wcześniej ustanowione przez federalna ustawa CARES , która minęła w marcu 2019 r., kończy się 1 sierpnia. Oznacza to, że od 1 sierpnia należy zapłacić czynsz.

Parada konsultował się z Terrence Griffiths, prawnikiem z Nowego Jorku, w sprawie tego, jak COVID zmienia umowy najmu.

Niestety dla najemców COVID nie zmienił standardowych parametrów prawnych dotyczących zakończenia umowy najmu, wyjaśnia Griffiths Parada. Chociaż wielu wskazywało na klauzule siły wyższej—Co jest w zasadzie klauzulą ​​w umowie, w której, jeśli wydarzy się pewna rzecz wymieniona na liście, możesz zakończyć umowę - jako potencjalne wyjście. Na przykład „w przypadku globalnej pandemii strony są zwolnione ze swoich zobowiązań”, ale w przypadku zwykłych umów najmu mieszkań rzadko się to zdarza. TZazwyczaj takie klauzule pojawiają się tylko w przypadku najmu komercyjnego (np. firma wynajmująca powierzchnię biurową), a nawet sądy odczytują klauzule Force Majauer dość surowo i nie lubią dawać „luzu” w tekście umowy.

Griffiths dodaje: Ponieważ od 100 lat nie mieliśmy do czynienia z pandemią, taką jak COVID, nawet kontrakty z klauzulami Siły Wyższej mogą nawet nie uwzględniać wirusa ani globalnej pandemii.

Jest jednak nadzieja dla najemców, którzy nadal mogą martwić się o czynsz. Tak powiedział doradca ekonomiczny Białego Domu Larry Kulow PIELĘGNACJA 2 -ZNANY JAKO druga runda kontroli bodźców na koronawirusa —Będzie dążyć do uwzględnienia planów przedłużenia federalnego moratorium na eksmisje. Jednak CARES 2 nie został jeszcze zatwierdzony.

Parada skonsultował się również z Elizabeth Johannsen, prawnikiem w Nowym Jorku, co może to oznaczać dla najemców.

Wiem tylko, że tak naprawdę nie ma obecnie żadnych przepisów (poza wstrzymaniem postępowania sądowego w sprawach mieszkaniowych), więc pływamy w nieznanych wodach, mówi Johannsen Parada. Ponieważ właściciele tak naprawdę nie mogą nic zrobić, wiele osób nie płaci czynszu i są z tym skazani.

Johannsen dodaje, Większość [właścicieli] była dość elastyczna, kończąc z tego powodu wcześniej. Niektórzy zachowują Twoje bezpieczeństwo lub każą Ci płacić miesięczną opłatę za przerwę. Znam wielu moich przyjaciół, którzy mają różne doświadczenia.

Wynajmujący mają również możliwość zmiany umowy najmu w celu dodania klauzuli 30-dniowego wypowiedzenia.

Niektórzy [wynajmujący] dodali coś w rodzaju klauzuli z 30-dniowym wypowiedzeniem, zgodnie z którą możesz zakończyć umowę najmu w dowolnym momencie, jeśli dasz właścicielowi 30-dniowe wypowiedzenie bez dalszej kary, wyjaśnia Johannsen.

Co to jest program pomocy dla najemców?

Programy pomocy Najemcy to programy pomocowe, które zgodnie z Coronavirus.Health.NY.Gov , zapewniają bezpośrednią pomoc najemcom, którzy stracili dochody w wyniku pandemii COVID-19. Finansowane przez Coronavirus Relief Fund, który jest częścią federalnej ustawy CARES, programy pomocy najemcom różnią się w zależności od stanu, ale ich głównym celem jest zapewnienie pomocy finansowej.

Programy pomocy dla najemców w poszczególnych stanach są różne, ale większość z nich wymaga, aby najemca był najemcą z głównym miejscem zamieszkania w tym stanie i musi zgłosić utratę dochodów w dowolnym momencie w okresie od 1 kwietnia 2019 r. Do 31 lipca 2019 r. witryna samorządu terytorialnego stanu.

Według stanu Nowy Jork program ulg w wynajmie , [Homes and Community Renewal] będzie traktować priorytetowo gospodarstwa domowe o największych potrzebach ekonomicznych i społecznych, uwzględniając dochody, obciążenia czynszowe, procent utraconych dochodów i ryzyko bezdomności. Zasiłek mieszkaniowy pokryje różnicę między obciążeniem czynszowym gospodarstwa domowego w dniu 1 marca 2019 r. A wzrostem obciążenia czynszem w okresie, w którym gospodarstwo domowe ubiega się o pomoc. Gospodarstwa domowe mogą ubiegać się o pomoc w wynajmie na okres do czterech miesięcy w okresie od kwietnia do lipca. Program skierowany jest do gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania jednoosobowe rodzina domy, domy wyprodukowane i działki domowe.

Powiązane: Wszystkie zwroty środków i pomoc finansowa, do których masz prawo podczas COVID

Jak uzyskać ulgę najemcy

Programy pomocy najemcy różnią się w zależności od stanu, więc najlepszym sposobem sprawdzenia, czy kwalifikujesz się do uzyskania ulgi najemcy, jest sprawdzenie witryn internetowych władz lokalnych. Chociaż niektóre stany nie wprowadziły moratorium na eksmisję ani pomocy na eksmisję, krajowe moratirum eksmisyjne określone w ustawie CARES obowiązuje do 1 sierpnia.

Griffiths opowiada Parada , Chociaż nie wszystkie państwa wprowadziły ochronę (tj. Moratorium na eksmisje) i pomoc, zwłaszcza te z republikańskimi przywództwo jest wielu, którzy stworzyli programy mające na celu uniknięcie masowych eksmisji i zalegania z czynszem. Na przykład Nowy Jork wprowadził rozszerzenie Program pomocy w wypożyczaniu COVID .

Jeśli jednak nie mieszkasz w Nowym Jorku, najlepiej zajrzyj do rządowej witryny swojego stanu, aby sprawdzić, czy się kwalifikujesz. Większość programów pomocy dla najemców kwalifikuje osobę, która może udowodnić utratę dochodów od 1 kwietnia 2019 r. Do 31 lipca 2019 r .; najemca musiałby również utrzymywać główne miejsce zamieszkania w tym stanie.

Powiązane: Czy emocjonalne wydatki opróżniają twoje konto bankowe?

Griffiths dodaje, że idąc naprzód, rząd musi wprowadzić nowe zabezpieczenia dla najemców.

Znajdujemy się na niezbadanym terytorium, na którym rekordowa liczba Amerykanów nie jest w stanie zapłacić za mieszkanie- z CNBC donosi, że 30 procent Amerykanów nie spóźniło się na opłacenie mieszkania za czerwieco, o ile nie zostaną wprowadzone nowe zabezpieczenia, po wygaśnięciu moratorium na eksmisję chodzi o to, ile osób będzie musiało stawić czoła pytaniu, czy muszą zerwać umowę najmu, nawet z potencjalnymi konsekwencjami dla ich przyszłych opcji mieszkaniowych.

Jak wyjść z umowy najmu

Przy tym wszystkim możesz się zastanawiać, Jak mogę zerwać z leasingiem? Chociaż zerwanie umowy najmu podczas COVID może być kuszące, może to potencjalnie utrudnić Ci uzyskanie nowej umowy w przyszłości.

Zwykłe zerwanie umowy najmu nigdy nie jest dobrym pomysłem, nie tylko dlatego, że właściciel może wystąpić po najemcy w sądzie, ale także może to wpłynąć na przyszłe mieszkanie dla najemcy, ponieważ wielu właścicieli chce referencji lub sprawdzenia przeszłości. Właściciele nie chcieliby mieć zerwanej umowy najmu jako „poprzedniego”, wyjaśnia Griffiths. Dotyczy to zwłaszcza ludzi z klasy robotniczej, ponieważ często dostępne dla nich mieszkania są zarządzane przez korporacje i dlatego nie mogą oni rozmawiać z właścicielem o tym, co się wcześniej wydarzyło; zostaną po prostu wprost odrzuceni.

Związane z: Firmy i sklepy zatrudniające podczas pandemii koronawirusa

Griffiths dodaje, że jest to również problem dla osób, które obecnie nie mają pewności co do robienia czynszu.

Jeśli myślisz o zerwaniu umowy najmu lub martwisz się, że nie będziesz płacić czynszu, możesz porozmawiać bezpośrednio z właścicielem.

Najemca powinien porozmawiać bezpośrednio ze swoim wynajmującym i wyjaśnić swoją sytuację, jeśli uważa, że ​​nie jest w stanie zapłacić czynszu, mówi Griffiths. Wynajmujący zazwyczaj nie chce ponosić kosztów postępowania sądowego, zwłaszcza jeśli można coś uzgodnić z najemcą. Podczas gdy rząd nie podjął działań w zakresie ulgi hipotecznej, a wielu właścicieli polega na dochodach z czynszu w celu pokrycia kredytu hipotecznego, wszyscy mają teraz trudności i ostatnią rzeczą, jakiej chciałby właściciel, jest całkowita utrata najemców, gdy mogliby zorganizować obniżone czynsz najmu lub przedłużenie najmu na koniec w zamian za obniżone płatności teraz.

Czy można wstrzymać płatności czynszu?

Ustawa CARES tymczasowo zakazała właścicielom nieruchomości (z hipotekami wspieranymi przez federalne banki) eksmisję najemców za niepłacenie czynszu. Nazywało się to moratorium na eksmisję określone w ustawie CARES, jednak wygasa ono 1 sierpnia i chociaż mówi się o tym w Senacie, CARES 2 nie zostało jeszcze uchwalone. ( CNET przewiduje decyzję w sprawie CARES 2 do pierwszego tygodnia sierpnia, chociaż niektórzy właściciele już zdążyli zgłosić eksmisje).

Jednak niektórzy właściciele nieruchomości nie mają kredytów hipotecznych zabezpieczonych przez rząd federalny, ponieważ być może ich domy są już spłacone. W takim przypadku jedynym sposobem formalnego wstrzymania płatności czynszu jest bezpośrednia rozmowa z właścicielem. Jak argumentuje Griffiths, większość właścicieli wolałaby coś uzgodnić z tobą, zamiast eksmitować i całkowicie stracić najemcę.

Parada codziennie

Czy istnieją zniżki na rachunki za media?

Nie możesz więc opłacić czynszu. Ale to nie znaczy, że rachunki związane z czynszem nie przestają się pojawiać! Jest jeszcze rachunek za telefon, Wi-Fi rachunek, rachunek za prąd, itp. A więc, jeśli chodzi o rachunki za media, co powinien zrobić najemca?

Wiele firm użyteczności publicznej w USA jest elastycznych, obiecując nie wyłączyć podstawowe usługi w tym kluczowym czasie. Obejmuje to energię elektryczną, gaz, internet, telefon i usługi wodne. Niektóre firmy dają nawet najemcom możliwość skorzystania z elastycznego planu płatności, rezygnują z opłat za zwłokę, oferują rabaty lub rabaty lub zezwalają klientom na tymczasowe opóźnienie płatności.

Niektóre przedsiębiorstwa użyteczności publicznej, które to robią, to JEA, Pasadena Water and Power, SoCalGas oraz Seattle Light i Seattle Public Utilities. Jednak aby uzyskać bardziej szczegółowe informacje na temat własnego rachunku za media, skontaktuj się z lokalnym dostawcą usług komunalnych, aby dowiedzieć się o oferowanych przez niego programach, które pomogą Ci w płatnościach.

Jeśli martwisz się finansowo o eksmisję

Jeśli grozi Ci eksmisja, możesz martwić się, jak to wpłynie na Twoje finanse.Parada- zapytał guru finansowy i autor bestsellerów Rachel Cruze jakie cele finansowe powinny wyglądać w czasie COVID, zwłaszcza jeśli obawiasz się eksmisji.

Jeśli straciłeś dochody i masz trudności z opłaceniem rachunków, powinieneś skupić się na pokryciu swoich czterech ścian. Obejmuje to żywność, schronienie (inaczej kredyt hipoteczny lub czynsz), media i transport, wyjaśnia Cruze. Jeśli masz dług, nie chcę, żebyś płacił Mastercard, kiedy nie możesz położyć jedzenia na stole. Wszelkie posiadane pieniądze powinny być skoncentrowane przede wszystkim na zaspokojeniu tych potrzeb!

Po pokryciu podstawowych potrzeb, Cruze zaleca wyrównanie dochodów.

Pieniądze płyną na dwa sposoby. Wpływa i wypływa. Potrzebujesz pieniędzy! Mówi CruzeParada.Miliony Amerykanów straciło pracę, a jeśli to ty, kieruję się ku tobie. Teraz musisz znaleźć pracę - jakąkolwiek pracę! Możesz nie być w stanie znaleźć czegoś w swojej branży, ale tamsąsposoby na zarobienie dodatkowej gotówki. Możesz jeździć dla Ubera, dostarczać artykuły spożywcze lub szukać ofert korepetycji online.

Cruze dodaje: „Chcę, żebyś był skąpi i nieszablonowy”. Może to oznaczać zdobycie dwóch lub trzech miejsc pracy w niepełnym wymiarze godzin. Musisz zrobić wszystko, co konieczne, aby zarobić pieniądze na pokrycie twoich czterech ścian.

A jeśli aktywnie grozi ci eksmisja, Cruze zaleca narażenie się na ataki właściciela.

Jeśli masz problemy z opłaceniem czynszu, poinformuj o tym. Bądź proaktywny i wyjaśnij swoją sytuację. Poinformuj ich, że podejmujesz pracę w niepełnym wymiarze godzin i podaj harmonogram, kiedy myślisz, że możesz wrócić na właściwe tory. Nie czekaj, aż czynsz będzie zaległy, aby dać im znać, że nie masz pracy, radzi Cruze.

Ostatecznie właściciele powinni wolą być elastyczni w stosunku do Ciebie, niż stracić najemcę.

Nie są to normalne okoliczności, więc jeśli wynajmujący wie, że aktywnie pracujesz nad naprawą sytuacji, może być chętny do współpracy z tobą.

Aby uzyskać więcej informacji na temat ulgi najemcy i do czego masz prawo, skonsultuj się Investopedia , the Moratorium na eksmisję na podstawie ustawy CARES , I twój witryna samorządu lokalnego .

Dalej, oto są kilka wskazówek, jak pozostać twardym psychicznie podczas kryzysu.